Thủ tục xin phép xây nhà ống Đà Nẵng 2026 – Quy định mới & Lỗi hồ sơ thường gặp

Hướng dẫn thủ tục xin phép xây nhà ống Đà Nẵng 2025: hồ sơ, quy định chiều cao, mật độ, lỗi hay bị trả lại & thời gian xử lý thực tế.

Xây nhà ống tại Đà Nẵng, đặc biệt trong khu dân cư hiện hữu hoặc nhà trong kiệt, bắt buộc phải xin giấy phép xây dựng trước khi khởi công. Tuy nhiên, nhiều hồ sơ bị trả lại do sai mật độ, vượt tầng hoặc thiếu bản vẽ kết cấu giáp ranh.

Bài viết dưới đây sẽ hướng dẫn chi tiết thủ tục xin phép xây nhà ống Đà Nẵng 2026, các quy định quan trọng cần biết và những lỗi phổ biến khiến chủ nhà mất thêm 2–4 tuần xử lý lại hồ sơ.

Vì sao xây nhà ống tại Đà Nẵng bắt buộc phải xin giấy phép?

Theo quy định hiện hành, mọi công trình nhà ở riêng lẻ tại đô thị (trừ một số trường hợp đặc biệt được miễn) đều phải có giấy phép xây dựng trước khi thi công.

Trường hợp được miễn giấy phép

Một số công trình có thể được miễn giấy phép như:

Nhà ở thuộc dự án đã có quy hoạch 1/500 được phê duyệt
Công trình sửa chữa không làm thay đổi kết cấu chịu lực
Nhà ở khu vực nông thôn chưa có quy hoạch đô thị

Tuy nhiên, phần lớn nhà ống tại các quận Hải Châu, Thanh Khê, Liên Chiểu, Cẩm Lệ… đều bắt buộc phải xin phép.

Xây không phép bị phạt bao nhiêu?

Mức phạt có thể từ vài chục đến hàng trăm triệu đồng tùy quy mô vi phạm. Ngoài ra còn có thể:

Bị đình chỉ thi công
Buộc tháo dỡ phần xây sai phép
Không được hoàn công

Vì vậy, việc chuẩn bị hồ sơ xin phép đầy đủ ngay từ đầu là bước cực kỳ quan trọng.

Đặc thù xin phép xây nhà ống tại Đà Nẵng khác gì so với biệt thự?

Nhà ống có đặc điểm:

Mặt tiền hẹp (4–6m)
Xây sát nhà bên cạnh
Thường cao 3–5 tầng
Phổ biến trong kiệt hoặc lô đất phân lô

Do đó, quy định xin phép cũng có những điểm riêng cần lưu ý.

Quy định chiều cao theo lộ giới đường

Chiều cao công trình phụ thuộc vào:

Lộ giới đường (chiều rộng đường)
Quy hoạch phân khu khu vực
Mật độ xây dựng

Ví dụ:

Đường dưới 7,5m: thường bị khống chế tầng cao
Nhà trong kiệt dưới 3m: hạn chế số tầng

Trước khi thiết kế, nên kiểm tra thông tin quy hoạch tại UBND quận để tránh vượt tầng.

Nhà ống trong kiệt dưới 3m có được xây 4–5 tầng?

Không phải khu vực nào cũng được phép xây cao tầng trong hẻm nhỏ. Một số khu vực:

Bị giới hạn tối đa 3 tầng
Không được làm tum hoặc sân thượng che kín

Việc này phụ thuộc vào quy hoạch cụ thể từng khu dân cư.

Quy định ban công, mái che, sân thượng

Ban công được phép vươn ra bao nhiêu phụ thuộc vào lộ giới. Nếu vượt quá quy định có thể bị yêu cầu điều chỉnh bản vẽ.

Sân thượng có mái che cần thể hiện rõ trong hồ sơ xin phép, tránh trường hợp xây thêm sau khi đã cấp phép.

Khoảng lùi và mật độ xây dựng

Nhà ống thường được xây sát vách, tuy nhiên:

Mật độ xây dựng vẫn phải đảm bảo theo diện tích đất
Một số khu tái định cư có quy định khoảng lùi bắt buộc

Đây là phần dễ sai nhất nếu không kiểm tra quy hoạch trước khi thiết kế.

Hồ sơ xin phép xây nhà ống Đà Nẵng gồm những gì?

Một bộ hồ sơ đầy đủ thường bao gồm:

Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng
Bản sao sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất)
Bản vẽ thiết kế xin phép
CMND/CCCD của chủ đầu tư
Cam kết đảm bảo an toàn với công trình liền kề (nếu xây sát vách)

Bản vẽ thiết kế xin phép gồm:

Mặt bằng các tầng
Mặt đứng, mặt cắt
Bản vẽ kết cấu móng
Sơ đồ vị trí công trình trên lô đất

Đối với nhà xây sát vách, phần móng và kết cấu giáp ranh cần thể hiện rõ để tránh bị yêu cầu bổ sung.

Quy trình xin phép xây nhà ống tại Đà Nẵng

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Hoàn thiện đầy đủ giấy tờ và bản vẽ theo quy định.

Bước 2: Nộp hồ sơ tại UBND quận

Nộp tại bộ phận một cửa của quận nơi có đất xây dựng.

Bước 3: Thẩm định hồ sơ

Cơ quan chức năng kiểm tra:

Quy hoạch
Mật độ
Chiều cao
Tính hợp lệ của giấy tờ

Bước 4: Nhận giấy phép

Thời gian xử lý thường khoảng 15–20 ngày làm việc nếu hồ sơ hợp lệ.

5 lỗi hồ sơ xin phép nhà ống thường bị trả lại

1. Sai mật độ xây dựng

Thiết kế vượt mật độ cho phép so với diện tích đất.

2. Vượt tầng so với quy hoạch

Nhiều chủ nhà muốn xây thêm 1 tầng nhưng khu vực không cho phép.

3. Không thể hiện kết cấu móng giáp ranh

Đây là lỗi phổ biến với nhà ống xây sát vách.

4. Thiếu chữ ký các nhà giáp ranh

Một số quận yêu cầu xác nhận công trình liền kề.

5. Bản vẽ không đúng tiêu chuẩn kỹ thuật

Bản vẽ không đầy đủ mặt cắt, không thể hiện cao độ… sẽ bị yêu cầu chỉnh sửa.

Chuẩn bị kỹ từ đầu sẽ giúp tiết kiệm 2–4 tuần xử lý lại hồ sơ.

Thời gian thực tế xin phép xây nhà ống mất bao lâu?

Trong thực tế:

Hồ sơ chuẩn: khoảng 15–20 ngày làm việc
Hồ sơ cần bổ sung: 25–35 ngày
Trường hợp phải điều chỉnh thiết kế: có thể kéo dài hơn

Giấy phép xây dựng thường có hiệu lực trong thời gian nhất định, nếu quá thời hạn mà chưa khởi công phải xin gia hạn.

Có nên thuê dịch vụ xin phép xây dựng nhà ống không?

Khi nào có thể tự làm?

Nắm rõ quy hoạch khu vực
Có bản vẽ chuẩn kỹ thuật
Có thời gian theo dõi hồ sơ

Khi nào nên thuê đơn vị chuyên nghiệp?

Nhà trong kiệt nhỏ, dễ bị khống chế tầng
Đất có vướng quy hoạch
Không muốn mất thời gian đi lại nhiều lần

Ngoài ra, nếu bạn đang chuẩn bị xây dựng, việc lựa chọn đơn vị thi công uy tín cũng rất quan trọng. Bạn có thể tham khảo chi tiết dịch vụ xây nhà ống Đà Nẵng trọn gói để hiểu rõ quy trình thiết kế – xin phép – thi công và chi phí dự kiến.

Việc đồng bộ từ khâu thiết kế đến xin phép sẽ giúp hạn chế chỉnh sửa hồ sơ nhiều lần.

Tuỳ vào sự am hiểu mà bạn nên quyết định thuê hay không thuê dịch vụ xin phép xây dựng